金融商品取引法施行で、従来のAM会社の定義は大きく変わった。受託業務の内容次第では登録が必要になるとともに、私募で不動産ファンドを実質的に運営していた者までが、事細かな登録が必要になった。ここで大きな問題として、資産が現物不動産か不動産信託受益権かでその登録や資格要件が変わり、勧誘や募集についてもケースごとに異なる規制が設けられている。一般投資家からすれば、業者の行為が資格要件を満たし、かつ全体スキームや関与者も合法的であり、魅力ある商品かどうかの判断をするには時間がかかる。適格機関投資家でも、どこまで提示された情報を理解できるかはわからないのだ。また、一部の不動産会社では、自らオリジネーターとなって不動産の証券化を行う一方で、不動産信託受益権や不動産証券化商品に投資しているケースがある。特に、SPCへの匿名組合出資がオリジネーター一人で、それをオリジネーターのAM子会社等へ助言または運用委託するケースでは明らかに問題があるように思う。会計上はオンバランスであり、AM会社が連結でないとしても、明らかに影響力があり、委託手数料に見合う内容か（PMなどを逆受注する場合など）など、不思議な格好になってしまう可能性がある。では、具体的な商品から見ていくことにしよう。
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